L’annonce dit « meublé ». La lumière est belle, le canapé est agréable, le balcon est charmant. Vous visitez, vous signez.
Avez-vous regardé s’il y avait un four ? Et des rideaux dans la chambre ?
Bonne nouvelle : en France, « meublé » n’est pas qu’un mot d’agent immobilier. Pour une résidence principale, la loi liste ce que le logement doit contenir. Voici cette liste, ce qui se passe quand il manque quelque chose, et ce que je vois sur le terrain.
Ce que dit la loi
Un meublé en résidence principale est un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour y dormir, y manger et y vivre convenablement (source : ANIL, à propos du décret du 31 juillet 2015). Cela concerne les baux meublés de résidence principale soumis à la loi de 1989.
Le logement doit contenir au minimum :
- une literie avec couette ou couverture ;
- des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres (oui, les rideaux) ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur avec un compartiment pouvant atteindre −6 °C ou moins ;
- la vaisselle nécessaire aux repas, et des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Et chaque pièce doit avoir un mobilier conforme à sa destination. Autrement dit, le lit va dans la chambre.
S’il manque quelque chose
Selon PAP, un locataire qui signale que le logement ne respecte pas l’équipement exigé peut demander la requalification du bail. Le bail meublé devient alors un bail vide de trois ans, renouvelable (source : PAP). La même page ajoute qu’un canapé-lit, une table et une armoire ne font pas un meublé.
Ce que je vois sur le terrain
La loi ne dit rien de l’usure ni du goût, ce qui en fait un sujet délicat avec mes clients.
Dans le cadre d’un bail de code civil, le mobilier est en général de meilleure qualité et souvent assez récent, parce que les propriétaires qui le choisissent estiment que leur offre justifie un loyer plus élevé. C’est ce que j’observe en pratique, pas une règle. Si vous trouvez une literie tachée ou des meubles en mauvais état, signalez-le et essayez de négocier : ça vaut le coup d’essayer.
Le goût est une négociation plus difficile. Certains propriétaires préfèrent ne faire aucun effort, et le marché parisien tendu n’aide pas les locataires. Quelques-uns de mes clients achètent simplement à leurs frais un canapé neuf et acceptent de le laisser en partant.
L’inverse existe aussi : un appartement avec trop de meubles, et des pièces anciennes qui seraient mieux dans un musée que dans la vie de tous les jours. Les propriétaires parisiens n’ont souvent pas de place pour les stocker, et les caves sont rares dans les locations meublées : le stockage peut donc être un vrai problème. Si aucun compromis n’est possible, louer un espace de stockage peut être la solution.
Meublé ou vide : ce qui change
- Durée : un an, reconduit automatiquement. Neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite (ANIL).
- Dépôt de garantie : jusqu’à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour un logement vide (ADIL de Paris).
- Votre préavis : un mois (ANIL). Pour un logement vide, c’est en principe trois mois, réduits à un mois dans certains cas (ADIL de Paris).
L’inventaire et l’état des lieux d’entrée
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont annexés au bail et signés par les deux parties (ANIL). L’ADIL de Paris conseille d’indiquer la marque et le modèle de chaque meuble (ADIL de Paris). Après la remise des clés, vous avez dix jours pour compléter l’état des lieux d’entrée.
Avant de signer
- Passez la liste en revue dans le logement, point par point. Oui, ouvrez le four.
- Vérifiez que chaque meuble figure dans l’inventaire, avec son état.
- Photographiez tout ce qui est abîmé, avec la date.
- S’il manque quelque chose ou si c’est usé, demandez par écrit ce que le propriétaire remplacera.
- Gardez ensemble le bail, l’inventaire et l’état des lieux.
Règles résumées à partir de pages de l’ANIL, de l’ADIL de Paris et de PAP consultées en octobre 2026. Elles peuvent évoluer : vérifiez le texte en vigueur.
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